Paragraaf grondbeleid

Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de financiële prognose van de resultaten waaronder de winstnemingen de risico’s en het daarbij behorende weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Parallel aan deze paragraaf grondbeleid hebben we ook het Meerjaren Programma Grondbedrijf (MPG) 2024-2027 opgesteld. Het MPG behandelt meer onderwerpen dan de verplichte elementen uit het Besluit begroting en verantwoording en op een hoger detailniveau. Voor meer informatie over het grondbedrijf en de grondcomplexen, verwijzen we dus naar het separate MPG en de daarbij vertrouwelijk opgenomen projectbladen.

De gemeente Oss heeft de ambitie om verder te groeien naar een complete stad waarin werken, wonen en recreëren in balans zijn. Hiertoe is de ambitie om in de periode 2020 – 2040 ongeveer 8.500 nieuwe woningen toe te voegen aan de voorraad. Circa 700 woningen hiervan vinden plaats binnen actieve grondexploitaties van het grondbedrijf. De toekomstige complexen (IMVA’s) leveren een substantiële bijdrage van ruim 4.100 woningen.

Om de ambities op het gebied van woningbouw te realiseren, wordt door de gemeente zowel aan inbreidings- als uitbreidingslocaties gewerkt. Om deze woningbouwopgave te realiseren, voert de gemeente een zogenaamd actief grondbeleid. Bij actief grondbeleid blijft de regie voor de ontwikkeling van locaties bij ons als gemeente. Het eigendom van de betrokken gronden ligt of komt naar ons. Hierdoor heeft de gemeente meer of zelfs volledige regie over het resultaat, programma, ruimtelijke kwaliteit, grondprijzen en tempo van de uitbreiding. Hiervoor is het van belang dat de gemeente de middelen heeft om een actief aankoopbeleid te voeren. Om dit beleid te kunnen realiseren zijn binnen het grondbedrijf reserves aanwezig. Deze reserves dekken de eventuele tekorten en risico’s af. Deze grondpolitiek heeft in het verleden niet alleen maatschappelijke meerwaarde, maar ook financiële meerwaarde opgeleverd. Opbrengsten uit projecten zijn opgespaard in reserves om op een later moment te (her)investeren in de gemeente. Deze investeringen zijn het aankopen van grondposities, vastgoed, cofinanciering van infrastructuur of maatschappelijke ontwikkelingen. De reserves worden daarmee ingezet om de onrendabele top op te vangen.

2.1 Projectenportefeuille
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende complexen binnen het grondbedrijf per eind 2023. Dit omvat naast de lopende exploitaties (BIE’s) ook de exploitaties die zijn afgesloten per eind 2023 en 2024 en verder worden geopend (IMVA’s) IMVA’s vormen momenteel nog een voorbereidingskrediet. Naar verwachting zullen in 2024 vijf IMVA’s via een raadsbesluit tot actieve grex worden omgevormd.

Eind 2023 zijn de complexen Bergoss, Megen Zuid, De Kolk Ravenstein en De Geer afgesloten. De te openen exploitaties betreffen naar verwachting Voormalig belastingkantoor, Hooghuis Ravenstein, Sportvelden Macharen, Stationskwartier Ravenstein en Klein Amsteleind. Hiervoor wordt separate besluitvorming voorgelegd.

2.2 Verkopen
2.2.1. Woningbouw
Hieronder staat de toekomstige uitgifte van kavels of appartementen. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen de actieve exploitaties en de nog te openen complexen. Voor de eerste categorie wordt ook teruggekeken. Zichtbaar is dat de actieve exploitaties langzaam opdrogen en in verhouding tot de IMVA’s een steeds kleiner aandeel leveren, namelijk ruim 600 versus ruim 4.100 eenheden. Opmerking hierbij verdient wel dat de IMVA’s nog aan verandering onderhevig zijn en afhankelijk zijn van toekomstige politieke besluitvorming.

2.2.2. Bedrijventerreinen
In de onderstaande tabel geven we in vierkante meters inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor bedrijven in Oss voor de komende jaren. Zichtbaar is dat deze posities opdrogen en er is nog geen concreet initiatief zichtbaar is. Binnen twee jaar kan het restant aan industriecomplexen worden afgesloten. Een uitzondering is Heesch-West, welke als gemeenschappelijke regeling met ’s-Hertogenbosch en Bernheze hier niet wordt meegenomen.

2.3 Winst- en verliesnemingen
2.1. Winstnemingen
Winstnemingen zijn verplicht en gebeuren op basis van het zogenoemde principe van “percentage of completion”. Conform deze POC-methode is er in 2023 € 4,4 miljoen aan winst binnen de positieve grondcomplexen onttrokken en toegevoegd aan de algemene bedrijfsreserve (ABR). Vanaf 2024 tot en met het einde van de lopende exploitaties (exclusief IMVA’s) verwachten we nog ongeveer € 13,9 miljoen aan winst te kunnen nemen. Piekenhoef, Wilgendaal, Oijense Zij, Liesdaal, ’t Veld Geffen en Vorstengrafdonk vallen hierbij bij uitstek op als substantiële bijdragers.

2.2. Verliesnemingen
Behalve positieve complexen beschikt de gemeente ook over negatieve exploitaties. Voor dergelijke verliezen worden zogenaamde verliesvoorzieningen getroffen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met de voorziening. In 2023 is circa € 2 ton aan aanvullende verliesvoorziening getroffen. Dit komt niet door nieuwe plannen, maar een (negatieve) bijstelling van de bestaande complexen. In de toekomst wordt ongeveer € 20,1 aan verliezen genomen. Dit is dus meer dan er aan winstnemingen zijn te verwachten. De verliezen worden gedekt uit de voorziening te verwachten exploitatieverliezen.

In de navolgende tabel zijn de gedane en toekomstige winst- en verliesnemingen tezamen zichtbaar

3.1 Reserves en voorzieningen
In totaal beheert het Osse grondbedrijf voor circa € 52 miljoen aan reserves en voorzieningen per ultimo 2023. Hoe hoger dit bedrag, hoe hoger vaak de bijbehorende financiële risico’s zijn. Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Een reserve daarentegen gebruiken we om risico’s af te dekken. De verdeling in reserves en voorzieningen is zichtbaar in het navolgende cirkeldiagram. Daarin valt o.a. af te lezen dat de ABR nihil is en dat er achtereenvolgens € 10,0 en € 19,6 miljoen in de reserve binnenstedelijke transformaties en voorziening exploitatieverliezen zit. In de volgende paragrafen staat een korte toelichting per onderdeel.

Hierna worden de reserves en voorzieningen per onderdeel toegelicht.

3.2 Stand van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR)
Onderstaande grafiek geeft daarbij inzicht in het verloop van de algemene bedrijfsreserve (ABR) van het grondbedrijf. De lichtblauwe lijn daarvan geeft de prognose bij het Najaarsbericht 2023 weer. De blauwe staven betreffen de meest actuele raming bij voorliggend MPG. Op 31 december 2023 bedraagt de stand van de ABR € 0. Wanneer het benodigde weerstandsvermogen van € 4,4 miljoen zuiver wordt afgezet tegen de ABR, dan is er sprake van een tekort. Dit betekent in principe dat toekomstige winsten als eerste ten gunste van deze reserve moeten komen om de risico op voldoende niveau te brengen.

In breder perspectief, wanneer we kijken naar de totale reservepositie van het grondbedrijf, is dit niet meteen problematisch. Deze reservestand is hoger dan het vereiste weerstandsvermogen.
Op basis van de huidig vastgestelde grondexploitaties zal de ABR in de toekomst weer gaan stijgen> Naar verwachting € 3,1 miljoen per 1 januari 2025. De ABR groeit naar verwachting verder naar € 7,6 miljoen per 31 december 2028. Deze cijfers zijn echter nadrukkelijk zonder toekomstige nieuwe grondexploitaties (IMVA/  planontwikkeling).
Bij het toevoegen van nieuwe grondexploitaties zal het risicoprofiel stijgen, wat dus betekent dat ook de minimale hoogte van de ABR zal stijgen. Ruwweg schatten we in dat dan het minimale niveau boven de € 10 miljoen zal uitkomen. Dit kunnen we uiteraard pas berekenen als deze grondexploitaties ook daadwerkelijk zijn vastgesteld.

Dit samenvattend betekent dat we kritisch moeten blijven kijken naar de hoogte van de ABR, we in de toekomst geen afromingen meer kunnen doen en dat we de reservepositie integraal moeten benaderen. Met name de ABR en de reserve binnenstedelijke transformaties (ter afdekking van onrendabele grondexploitaties) hebben een sterke relatie met elkaar.

3.3 Verschillenanalyse tussen Najaarsbericht en MPG
De ABR is per 31-12-2023 € 1,0 miljoen lager dan de prognose in het Najaarsbericht. De verschillen die daartoe aanleiding geven, staan in onderstaande verbeelding. In het MPG staat voor de afwijkingen groter dan € 100.000 ten opzichte van het Najaarsbericht een tekstuele toelichting.
 

3.4 Risico-analye
De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in een beoogd projectresultaat: de eindwaarde. Het is en blijft echter altijd een inschatting zolang een project niet is afgerond. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst naar boven of beneden afwijkt. Om inzicht te krijgen in de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de analyse Monte Carlo, waarvoor een softwarepakket wordt gebruikt.
In deze risicoanalyse benoemen we een aantal standaardrisico’s die kunnen optreden binnen een project. Dat kunnen incidentele risico’s of conjuncturele risico’s zijn. Het verschil tussen het vastgestelde resultaat en het resultaat als gevolg van de risicoanalyse, dekken we af via de Algemene bedrijfsreserve (ABR) en indien nodig overige reserves. Dat doen we via een reservering. Mocht het risico zich voordoen, dan hebben we de benodigde gelden daarvoor apart gezet en treedt er dus geen dekkingsprobleem op. Hoe hoog dit bedrag moet zijn, hangt af van de wijze van inschatting van de hoogte van zowel de kansen als de risico’s.
Naast het afdekken van risico’s geeft het risicobeheer ook inzicht in wanneer er een afroming van de ABR kan plaatsvinden of juist niet. In de ABR worden namelijk winsten uit de grondexploitaties gestort. Het opvangen van dergelijke afwijkingen op de prognoses binnen de ABR heet egaliseren. Het bedrag aan risico’s moet in principe altijd afgedekt kunnen worden met de ABR. Zoals eerder geconcludeerd verwachten we de komende jaren geen afromingen meer uit de ABR gezien het risicoprofiel en de huidige stand van de ABR (nihil).

3.5 Weerstandsvermogen (buffer)
De genoemde Monte-Carlomethode, welke in het MPG uitgebreid wordt toegelicht, leidt tot een bepaald risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op. Het totaalbedrag in dezen bedraagt € 7,4 miljoen. Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen. In onderstaande afbeelding is dit bedrag opgedeeld in categorieën. De risico’s bij de woningbouwcomplexen en herstructureringsplannen zijn bij voorliggend MPG lager ingeschat dan bij het Najaarsbericht. Bij industrieterreinen licht hoger. De verschillen zijn relatief zo minimaal dat hiervoor geen duidelijk aanwijsbare factoren benoemd worden.

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. We dekken echter niet het gehele bedrag van € 7,4 miljoen af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten:

Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten namelijk direct genomen worden en binnen het project is immers geen positief saldo voorhanden ter dekking. Het risicoprofiel van alle verliesgevende projecten is circa € 4,4 miljoen.
Projecten met winst: als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming af. In beginsel heeft het project in een bepaalde mate ruimte om de tegenvallers op te vangen tot en met de hoogte van de positieve eindwaarde. Voor de winstgevende projecten geldt een risicoprofiel van € 3,0 miljoen.

Per 1-1-2024 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op € 4,4 miljoen. In onderstaande grafiek is dit afgezet tegen het Najaarsbericht.

3.6 Reserves
Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en risicoanalyse. Het hieronder staande staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer op basis van die actualisaties, waarbij per staaf de reserves bij elkaar zijn opgeteld. In het MPG staat een uitgebreide beschrijving per reserve.De gehele staaf betreft een optelling van de reservecapaciteit. De stand van de ABR is zoals beschreven nihil. Om deze reden is het vereiste weerstandsvermogen als negatief weergegeven in 2024 en 2025. De totaalstanden voor de jaren eind 2024 tot en met 2028 zijn een inschatting.

3.7 Voorzieningen  
Het onderstaande staafdiagram geeft het verloop van de voorzieningen van het grondbedrijf weer. De eindstand van 2023 betreft de werkelijke stand. De standen voor de jaren 2024 tot en met 2027 zijn een inschatting. Daar waar reserves een raadsbevoegdheid zijn, zijn voorzieningen een collegebevoegdheid. Evenals voor de reserves verwijzen wij naar het MPG voor een verklarende beschrijving van de voorzieningen. Het verloop van de voorzieningen is ook hier een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en risicoanalyse.

Voorziening IMVA
Deze voorziening is voor het afdekken van de gemaakte onderzoekskosten bij het eventueel niet doorgaan van een beoogde toekomstige grondexploitatie. Gelet op de BBV regels, moet de gemeenteraad binnen 5 jaar besluiten om een IMVA om te zetten naar een BIE. In dat geval worden de gemaakte kosten overgedragen aan de BIE. Anders moeten we de kosten afboeken. Voor deze eventuele afboeking is deze voorziening gevormd.

Voorziening te verwachten exploitatieverliezen
Dit is een voorziening om de verwachte verliezen bij de complexen af te dekken. Deze voorziening wordt gevormd in het jaar dat een complex een negatief resultaat laat zien. Door jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties kunnen er uiteraard elk jaar mutaties plaatsvinden. Bij afsluiting van het betreffende complex vindt er pas daadwerkelijk een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het verlies.